Häufige Fragen - FAQ (Frequently asked Questions)

Wichtige Information zu Akteneinsichten in archivierte Bauakten

Aufgrund der Neuberechnung der Grundsteuer kommt es zu einem stark erhöhten Antragsaufkommen für die Bauakteneinsicht. Dadurch verlängert sich zurzeit die Dauer des Verfahrens bis Ihnen die gewünschten Daten zu Verfügung gestellt werden kann deutlich.

Bitte beachten Sie, dass eine Akteneinsicht nur nach vorherigem Antrag erfolgen kann. Wichtig zum Auffinden der Akten ist, dass im Antrag auf Akteneinsicht die Bauscheinnummer bzw. das Aktenzeichen der betroffenen Bauakte angegeben wird. Sofern Sie diese Angaben nicht Ihren Unterlagen entnehmen können, wenden Sie sich bitte an das Bauamt Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung.

Das Antragsformular auf Akteneinsicht und weitere Informationen finden Sie hier.

Sofern Sie die Unterlagen für eine Grundsteuerneuveranlagung benötigen und bereits eine Mahnung erhalten haben: für eine Fristverlängerung sind die Finanzämter unter folgenden Hotline-Nummern telefonisch zu erreichen:

• Gummersbach: 02261/861959

• Wipperfürth: 02267/8701959

 

Das Baugenehmigungsverfahren ist ein anspruchsvolles Verfahren mit vielen Beteiligten und Regelungen. Da bleiben Missverständnisse und Irrtümer nicht aus. Die drei größten Irrtümer im Baugenehmigungsverfahren hat das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bauen und Gleichstellung auf seiner Homepage „Bauportal NRW“ zusammengestellt. Zitat:

Irrtum 1
Wenn ich keine Baugenehmigung benötige, kann ich bauen wie ich will

Die Bauordnung Nordrhein-Westfalen regelt für einige Bauvorhaben, dass sie ohne Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden dürfen (§§ 62, 63 BauO NRW 2018). Irrtümlicherweise wird des Öfteren davon ausgegangen, dass man bei Genehmigungsfreiheit bzw. -freistellung bauen kann, ohne auf Bauvorschriften achten zu müssen. Die Verfahrensfreiheit bedeutet jedoch lediglich, dass kein Genehmigungsverfahren durchlaufen werden muss. Das spart Zeit, Verwaltungsaufwand und letztlich Gebühren, was auch erklärtes Ziel dieser Regelungen ist. Jedoch entbindet die Verfahrensfreiheit nicht von der Einhaltung der öffentlichen Vorschriften, die vorgeben wie, wo und was man bauen darf. Vorschriften, die z.B. Regelungen zu Abstandsflächen, Standsicherheit, Brandschutz etc. treffen, müssen stets eingehalten werden. Auch das Bauplanungsrecht ist einzuhalten. Bauherren müssen sich daher auch bei genehmigungsfreien Anlagen oder freigestellten Vorhaben vorher über das geltende öffentliche Recht informieren und dieses bei der Durchführung ihres Bauvorhabens beachten.

Irrtum 2
Wenn ich nichts baue, muss ich mich auch nicht an Bauvorschriften halten

Auch wenn gar keine neue Anlage errichtet werden soll, kann es sein, dass eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde erforderlich wird. So sind z.B. eigentlich alle Baugenehmigungen für bestehende Gebäude auf eine bestimmte Nutzung beschränkt. In vielen Fällen kann eine geplante Nutzungsänderung genehmigungsbedürftig werden, sie kann aber auch rechtlich unzulässig sein. Augenscheinlich wird die rechtliche Bedeutung einer Nutzungsänderung, wenn beispielsweise aus einer Wohnung eine Schreinerei oder aus dem Kuhstall eine Diskothek werden soll. In anderen Fällen ist die Genehmigungsbedürftigkeit oder Zulässigkeit der Nutzungsänderung nicht ganz so offensichtlich. Im Zweifel kontaktieren Sie Ihre zuständige Bauaufsichtsbehörde.

Irrtum 3
Die Bauaufsicht plant mir mein Bauvorhaben

Die Zulässigkeit der Bebauung eines Grundstückes ist abhängig von verschiedenen Vorschriften. Es gibt eine Vielzahl von Gründen, die Ihrem konkreten Bauvorhaben entgegenstehen können (z.B. schwierige Grundstücksbeschaffenheit, fehlende Erschließung oder fehlende bauplanungsrechtliche Voraussetzungen).

Die Bauaufsichtsbehörden bieten Beratungsgespräche oder Sprechstunden im Vorfeld einer Bauantragsstellung an. In diesen Gesprächen kann häufig durch die Bauaufsichtsbehörde dargelegt werden, wie die rechtliche Situation auf dem Grundstück ist, ob z.B. die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit für die beabsichtigte Nutzung gegeben ist, Baulasten und besondere Abstände zu beachten sind oder besondere rechtliche Regelungen gelten. Es können allgemeine Fragen zum Verfahren besprochen und gegebenenfalls konkrete Planungen von der Tendenz her eingeschätzt werden. Ziel ist es, dem Bauherren den rechtlichen Rahmen zu verdeutlichen, der für ein Bauprojekt auf einem konkreten Grundstück gilt.

In komplizierteren Fällen, in denen beispielsweise die grundsätzliche Bebaubarkeit bzw. dessen Umfang fraglich ist oder in denen noch andere Behörden zu beteiligen sind, ist in der Regel eine schriftliche Bauvoranfrage erforderlich. Die Bauaufsichtsbehörde prüft das Anliegen und der Bauherr erhält eine verbindlichen Bauvorbescheid (§ 77 BauO NRW 2018).

Die Bauaufsichtsbehörden übernehmen jedoch weder im Rahmen der Beratungsgespräche noch im Rahmen einer Bauvoranfrage die Planung des Bauprojekts. Ggfs. zeigen sich im Rahmen eines Beratungsgesprächs aber alternative Planungswege auf, sollte die ursprüngliche Planung nicht umsetzbar sein. Für die Planung eines rechtlich zulässigen Bauvorhabens trägt die Bauherrschaft oder die von der Bauherrschaft beauftragten Entwurfsverfasser die Verantwortung.

Darüber hinaus erreichen das Kreisbauamt des Oberbergischen Kreises täglich viele Fragen. Wir haben Ihnen auf dieser Seite einige davon zusammengestellt. Ihre Reihenfolge orientiert sich an der Häufigkeit, wie sie uns gestellt werden.
 

Wann muss ein Antrag gestellt werden?

Ein Antrag für bauliche Anlagen ist grundsätzlich erforderlich bei

• der Errichtung
• der Änderung und
• der Nutzungsänderung

Das Baugenehmigungsverfahren ist in der Landesbauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) geregelt, Ausnahmen werden in den §§ 60, 61 und 63 genannt.
 

Wann benötige ich keine Baugenehmigung?

In § 62 BauO NRW 2018 ist geregelt, welche Vorhaben genehmigungsfrei sind. Einzelne Beispiele sind:

• Gebäude bis zu 75 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, Ställe, Toiletten oder Feuerstätten, im Außenbereich nur, wenn sie einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb und weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen,
• Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30 m², außer im Außenbereich, oder
• Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 4,50 m, Balkonverglasungen sowie Balkonüberdachungen bis 30 m² Grundfläche, Wintergärten bis 30 m² Brutto-Grundfläche bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit einem Mindestabstand von 3 m zur Nachbargrenze

In allen diesen Fällen gilt jedoch, dass das Vorhaben mit den bauordnungsrechtlichen und bauplanungsrechtlichen Vorschriften (z.B. Abstandsflächen etc.) vereinbar sein muss. In Zweifelsfällen fragen Sie bitte eine Architektin oder einen Architekten.
 

Wann muss ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden?

Existiert für eine bauliche Anlage auf einer Fläche eine Baugenehmigung und soll diese Fläche künftig anders genutzt werden, müssen Sie für die geplante neue Nutzungsart in den meisten Fällen auch eine neue Genehmigung haben. Auch wenn nach einem Mieterwechsel das Objekt zu einem anderen Zweck genutzt werden soll, muss dies genehmigt werden. Dafür müssen nicht einmal bauliche Veränderungen vorgenommen werden.

Hier einige Beispiele für meist genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen:

• Büro oder Wohnung in Arztpraxis
• Lebensmittelladen in Café

Im Zweifelsfall fragen Sie Ihre Architektin oder Ihren Architekten.
 

Wann ist ein Vorhaben genehmigungsfähig?

Dies ist von vielen Faktoren abhängig und kann pauschal nicht beantwortet werden. Eine rechtlich verbindliche Klärung Ihres Bauvorhabens oder damit verbundener Details ist nur über ein Baugenehmigungsverfahren oder einen Vorbescheid möglich. Letztlich ist Ihre Architektin oder Ihr Architekt für die Planung verantwortlich.
 

Wann muss eine Architektin oder ein Architekt beauftragt werden? Was bedeutet Entwurfsverfasser?

In der Regel benötigen Sie eine Entwurfsverfasserin oder einen Entwurfsverfasser. Hier handelt es sich um die Person, die für Sie die Bauvorlagen zusammenstellt, Pläne zeichnet und so weiter, also um Architektinnen und Architekten, Ingenieurinnen und Ingenieure, die eine Bauvorlageberechtigung besitzen. Nur bei wenigen, kleineren Bauvorhaben kann darauf verzichtet werden. Diese Vorhaben werden in § 67 Absatz 2 in Verbindung mit Absatz 1 der Bauordnung (BauO NRW 2018) aufgelistet. Wichtig: Letztlich ist die Vollständigkeit und Qualität der Bauvorlagen auch bei kleineren Vorhaben entscheidend, so sind etwa Skizzen anstelle von Bauzeichnungen nicht ausreichend. Um einen prüffähigen Bauantrag einreichen zu können, empfehlen wir deshalb bei allen Anträgen eine bauvorlageberechtigte Person mit der Erstellung der Bauvorlagen zu beauftragen.
 

Welche Unterlagen müssen eingereicht werden?

Je nach Vorhaben müssen Sie unterschiedliche Unterlagen (Bauvorlagen) und Formulare einreichen. Dies ist in der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) näher geregelt.
 

Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?

Eingereichte Unterlagen können wir nur dann als Antrag bewerten, wenn sie vollständig sind. Fehlt etwas, geben wir Ihnen Gelegenheit, die Unterlagen innerhalb einer angemessenen Frist zu vervollständigen. Sie erhalten dazu nach Antragseingang eine Eingangsbestätigung  mit einer Auflistung der Mängel.
 

Wann müssen Stellplätze nachgewiesen werden?

In jedem Fall müssen Sie eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück treffen. Für fast alle Anträge ist eine Stellplatzberechnung erforderlich. Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Pkw und Fahrräder, auf dem Grundstück bereitgestellt und im Lageplan eingezeichnet werden.
 

Welche Arten von Lageplänen gibt es und wann wird welcher benötigt?

Die Bauprüfverordnung unterscheidet, je nachdem, wer ihn erstellt hat, drei Arten von Lageplänen:

• Amtlicher Lageplan einer/eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieur/-in (ÖBVI): 
  Ein amtlicher Lageplan eines oder einer ÖBVI ist nur dann erforderlich, wenn zum Beispiel die Grundstücksgrenzen nicht festgestellt sind oder Grenzpunkte nicht in einem einheitlichen Koordinatensystem vermessen werden können. Gleiches gilt, wenn es Grenzüberbauungen gibt, Baulasten vorliegen oder geplant sind. Ist der Gebäudebestand in der Flurkarte in seiner Lage nur ungefähr oder gar nicht bekannt, wird dies durch eine strichpunktierte Linie in der Flurkarte angezeigt. Auch in diesen Fällen muss es ein amtlicher Lageplan sein.
• Lageplan einer Vermessungsingenieurin oder eines Vermessungsingenieurs:
  Ein Lageplan einer Vermessungsingenieurin oder eines Vermessungsingenieurs ist dann erforderlich, wenn besondere Grundstücksverhältnisse gegeben sind, insbesondere infolge eines unübersichtlichen Verlaufs der Grenzen durch Grenzversprünge oder Grenzknicke.
• Lageplan, der von der Entwurfsverfasserin beziehungsweise dem Entwurfsverfasser angefertigt wird:

In allen anderen Fällen genügt ein von der Architektin oder dem Architekten erstellter Plan.

Die erforderlichen Inhalte der Lagepläne sind in allen drei Varianten identisch. Beachten Sie bitte, dass der Lageplan in allen Fällen immer auch von der Entwurfsverfasserin beziehungsweise dem Entwurfsverfasser mit unterzeichnet werden muss.

Lagepläne sind gem. § 3 BauPrüfVO auf der Basis der amtlichen Liegenschaftskarte (§ 2 BauPrüfVO) zu erstellen. Sie haben die Möglichkeit einen amtlichen Auszug aus der Liegenschaftskarte unter

www.obk.de/fluks

online abzurufen.
 

Wo gibt es Berechnungen, Zeichnungen und Pläne oder Genehmigungen von bestehenden Objekten?

Häufig werden für den Umbau, die Erweiterung oder Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes alte Unterlagen benötigt, die als Basis für die Planung des neuen Bauvorhabens dienen. Oft werden sie auch in Fragen der Baufinanzierung gebraucht. Das können sein Wohnflächenberechnungen, Berechnung des Bruttorauminhalts, Unterlagen zur Statik, alte Baugenehmigungen, Zeichnungen, Pläne und mehr.

Grundsätzlich verpflichtet zur Aufbewahrung dieser Unterlagen ist, wer Eigentum am Objekt hat. Sollten sie nicht mehr auffindbar sein, haben Sie die Möglichkeit der Einsichtnahme in unsere Akten, sofern zum Objekt solche vorhanden sind und Sie eine Berechtigung nachweisen können. Akten aus bereits abgeschlossenen Anträgen werden in unserem Aktenarchiv aufbewahrt, diese sind zum Teil bereits digitalisiert. Alle weiteren Details zur Akteneinsicht werden auf der nachfolgend verlinkten Seite erläutert.

Link zum Thema archivierte Bauakten einsehen: http://www.obk.de/cms200/pbu/bau/service/index.shtml 
 

Wer bearbeitet einen Antrag?

Die Zuständigkeit richtet sich danach, in welcher Kommune Ihr Bauvorhaben verwirklicht werden soll Den Namen des zuständigen Sachbearbeiters bzw. der zuständigen Sachbearbeiterin finden Sie dann auf der schriftlichen Eingangsbestätigung.
 

Wie lange dauert es bis zur Genehmigung eines Antrages?

Diese Frage lässt sich exakt nicht pauschal beantworten. Die Bearbeitungsdauer eines vollständigen Bauantrages beträgt in der Regel zwei bis drei Monate. Diese Zeit wird benötigt, weil den im Verfahren zu beteiligenden externen und internen Fachbehörden gesetzlich ein entsprechender Zeitraum für abzugebende Stellungnahmen eingeräumt wird. Wenn ein Verfahren länger dauert, ist der Grund meistens, dass die zur Beurteilung des Vorhabens erforderlichen Unterlagen nicht vorliegen und nachgefordert werden müssen.
 

Welche Kosten entstehen für eine Baugenehmigung?

Die Höhe hängt vom Einzelfall ab, beträgt jedoch mindestens 50 Euro. Sie wird auf Basis der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (AVwGebO NRW) errechnet und hängt unter anderem vom Rauminhalt und dem Rohbauwert Ihres Vorhabens ab. Bei Neuerrichtungen oder Erweiterungen wird folgende Formel angewendet:

Sofern die AVwGebO NRW Rahmensätze für Gebühren vorsieht, gilt die Dienstanweisung der Oberbergischen Kreises für die Festsetzung von Gebühren in baurechtlichen Angelegenheiten in der derzeit gültigen Fassung.

Baulasten, Befreiungen, Abweichungen, Beteiligung weiterer Ämter und Anderes werden gesondert berechnet.

Maßgeblich ist in der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung die Tarifstelle 2, Teil I und II.

Kosten entstehen im Übrigen auch, wenn ein Bauantrag abgelehnt oder zurückgezogen wird.
 

Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig? Kann sie verlängert werden?

Die Baugenehmigung ist drei Jahre nach Zustellung gültig. Innerhalb dieser Zeit muss mit der Ausführung Ihres Bauvorhabens begonnen werden. Ihre Baugenehmigung erlischt, wenn die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen wurde. Werden die Bauarbeiten länger als drei Monate unterbrochen, müssen Sie uns die Wiederaufnahme der Arbeiten mindestens eine Woche vorher erneut schriftlich anzuzeigen. Vor Ablauf der Genehmigung können Sie eine Verlängerung um ein Jahr mit einem formlosen Schreiben beantragen. Bitte geben Sie das Aktenzeichen der Baugenehmigung darin an.
 

Ich besitze ein Grundstück. Darf ich darauf bauen?

Auch diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.  Um diese Frage rechtsverbindlich zu klären, empfehlen wir Ihnen ein förmliches Antragsverfahren (z.B. Bauvoranfrage) durchzuführen. Im Übrigen ist die Bauleitplanung, d.h., die Schaffung örtlichen Baurechtes Aufgabe der Städte und Gemeinden. Bitte wenden Sie sich bei Fragen zum Bauplanungsrecht an das örtlich zuständige Bau- oder Planungsamt Ihrer Kommune.

 

Auf Ihre Frage haben Sie auf unserer Internetseite keine Antwort gefunden?
Ihre Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner helfen Ihnen gerne weiter.
 

Letzte Änderung: 31. März 2023