Bauplanungsrecht

Wo darf ich bauen? Was darf ich bauen? Diese Fragen des Bauplanungsrechtes, sind im Wesentlichen im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.

Eine Stadt oder Gemeinde kann das Baugeschehen durch Bauleitplanung steuern. Hierfür stehen der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) zur Verfügung.
 

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​Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet  und zeigt, wie die Stadt oder die Gemeinde, künftig die Flächen ihres Gebietes nutzen möchte. Die Flächen sind verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten zugeordnet, wie zum Beispiel dem Wohnen, der gewerblichen Nutzung, dem Verkehr, der Erholung oder der Landschaft.

Ob die Flächen auch tatsächlich für den angegebenen Bedarf genutzt werden, wird mit dem Flächennutzungsplan noch nicht bestimmt. Das erfolgt erst, durch einen darauf gestützten Bebauungsplan. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht daher auch für den Eigentümer noch kein Rechtsanspruch, die dort für sein Grundstück dargestellte Nutzung auch verwirklichen zu können.

Für die Aufstellung eines Flächennutzungsplanes ist ein festes Verfahren vorgeschrieben, in dem auch die Bürgerinnen und Bürger beteiligt werden.

Der Flächennutzungsplan bereitet einen Bebauungsplan vor.
 

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​Die Stadt oder Gemeinde beschließt einen Bebauungsplan, wenn und soweit sie es für die städtebauliche Ordnung für erforderlich hält. So kann sie für die künftige Bebauung zu Beispiel regeln:

• zulässige oder unzulässige Art von Gewerbebetrieben
• Geschosszahlen oder maximale Gebäudehöhen in Metern
• Baugrenzen für die Stellung des Gebäudes auf dem Grundstück
• Standort für Garagen auf dem Grundstück
• Dachformen oder Farben und Materialien zur Fassadengestaltung

Ihr Bauvorhaben ist nur zulässig, wenn es in vollem Umfang den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht.

Auch für die Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen gibt es ein vorgeschriebenes Verfahren, an dem die Bürgerinnen und Bürger beteiligt werden. Der Planentwurf wird bei der Stadt oder Gemeinde zur Einsicht für einen bestimmten Zeitraum ausgelegt. Wenn Sie Anregungen zu dem Entwurf haben, können Sie diese in das Verfahren einbringen. Der Rat entscheidet später, inwieweit den Anregungen der Bürger und Fachbehörden gefolgt werden soll.

Das Verfahren endet mit dem Satzungsbeschluss. Danach ist der Bebauungsplan geltendes Recht.
 

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​Liegt ein Bauvorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, für den eine Stadt oder Gemeinde keinen Bebauungsplan aufgestellt hat, spricht man vom sogenannten Innenbereich. Die Bebauungsmöglichkeiten sind im § 34 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.

Nicht jeder bebauter Ortsteil ist ein Innenbereich im Sinne von § 34 BauGB. Eine Vielzahl der im Oberbergischen Kreis vorhandenen Weiler und Dörfchen sind Splittersiedlungen, die zum Außenbereich gehören.

Im Innenbereich bestimmt das in der Umgebung Vorhandene die Grenzen Ihres Bauvorhabens. Es ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung und nach Lage des Gebäudes auf dem Grundstück in die Umgebung einfügt.

Beispiele

• Stehen dort zweigeschossige Gebäude, so können auch Sie zweigeschossig bauen.
• Stehen dort Wohngebäude, so können auch Sie ein Wohnhaus errichten.
• Sind die Vorgärten 3 bis 5 m breit, so kann auch Ihr Haus in einem Abstand von 3 bis 5 m zur Straße errichtet werden.

Es ist nicht immer einfach, den Rahmen, der sich aus der Umgebungsbebauung ergibt, eindeutig zu erkennen. Wenden Sie sich rechtzeitig an Ihre Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner, die Sie gerne hierzu beraten.
 

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​Vermittelt die Lage eines Grundstückes im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder im Innenbereich ein grundsätzliches Baurecht, so besteht im Außenbereich ein generelles Bauverbot.

Der schutzwürdige Freiraum im Außenbereich soll vorwiegend Natur und Landschaft erhalten. Daher ist eine Bebauung oder eine Nutzungsänderung eines Gebäudes nur in eng begrenzten Sonderfällen möglich.

So können im Außenbereich nur zwingend ortsgebundene Vorhaben verwirklicht werden, zum Beispiel Gebäude für Steinbruchbetriebe sowie für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Sonstige Vorhaben für Wohnzwecke, Freizeitbestätigung oder gewerbliche Nutzung können im Außenbereich nicht genehmigt werden.

Ausnahmeregelungen gibt es hier für in der Vergangenheit legal errichtete Wohngebäude oder Gewerbebetriebe, die unter bestimmten Voraussetzungen behutsam erweitert werden können.

Wenn Sie ein solches bestandsgeschütztes Gebäude verändern oder erneuern möchten, lassen Sie sich von Ihrem Architekten und Ihren Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartnern über die Voraussetzungen informieren. In diesen Fällen empfiehlt es sich, über eine Bauvoranfrage die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens verbindlich prüfen zu lassen.

*Hinweis zu den abgebildeten Plänen:
Die hier abgebildeten Pläne sind lediglich Beispiele für deren Darstellung in einer Karte. Sie können veraltete Informationen enthalten und sind daher nicht als Unterlage bei Rechtsgeschäften oder als Nachweis in Verfahren vor Behörden (zum Beispiel Bauanfrage) geeignet Kartenauszüge.