Tableau des loyers 2025
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Collecte de données, analyse et mise en œuvre technique par le comité d'experts du district d'Oberberg
Le « barème de loyers pour logements à financement libre » sert de ligne directrice pour déterminer les loyers comparatifs locaux. Il offre aux partenaires locatifs une possibilité d'orientation afin de convenir eux-mêmes du montant du loyer en fonction de l'emplacement, de l'équipement, de l'état du logement et du bâtiment. Ce barème de loyers s'applique uniquement aux appartements locatifs et aux maisons louées sur le marché libre, c'est-à-dire le marché immobilier non réglementé.
La base de ce barème de loyers repose sur une enquête représentative dans le district d'Oberberg menée entre 2020 et 2025. Les quelque 5100 ensembles de données qui y sont intégrés concernent des loyers convenus ou modifiés entre 2019 et 2024, à l'exception des augmentations des charges d'exploitation. Le barème a été calculé selon des principes scientifiques reconnus et satisfait ainsi aux exigences méthodologiques d'un « barème de loyers simple » conformément à l'article 558c du Code civil allemand (BGB).
Une caractéristique essentielle du marché immobilier est que les prix des loyers de logements similaires peuvent varier considérablement dans des cas individuels. Cela est dû d'une part à la volonté de conception individuelle des parties contractantes sur le marché libre et d'autre part à des différences non systématiquement mesurables dans les caractéristiques de la valeur du logement. Par conséquent, le loyer d'un logement spécifique est considéré comme conforme au marché local même s'il se situe dans une fourchette de prix de location où se trouvent deux tiers de tous les loyers de cette catégorie de logement. Cette fourchette des deux tiers dans le district d'Oberberg est de ±20 % autour du loyer moyen comparatif, c'est-à-dire hors charges et coûts annexes conformément au règlement sur les charges d'exploitation.
Le barème de loyers sous cette forme a été reconnu comme un barème de loyers simple par les représentants des locataires et des propriétaires dans le district d'Oberberg. Il entre en vigueur le 1er octobre 2025.
Une mise à jour du barème de loyers est prévue tous les deux ans (conformément à l'article 558c, paragraphe 3 BGB) et est planifiée pour le 1er octobre 2027.
Service en ligne
Explications sur l'indice des loyers 2025 de l'Oberberg pour les logements libres
Pour la détermination d'un loyer typique d'une zone, c'est-à-dire d'un loyer basé sur l'adresse, quatre critères d'infrastructure sont déterminants dans le district d'Oberberg, en plus de l'appartenance à l'une des 13 villes ou communes du district. Ces critères incluent les distances directes respectives au médecin le plus proche et au supermarché le plus proche, ainsi que l'accessibilité des transports en commun (bus, trains) et le type de construction prédominant typique de la zone.
L'influence d'autres critères liés à la localisation, tels que les nuisances sonores/olfactives, la situation en hauteur/en vallée ou d'autres particularités structurelles, topographiques et sociographiques, n'a pas pu être démontrée de manière systématique. Si ces critères ou d'autres sont perçus dans un cas individuel comme augmentant ou diminuant le loyer, des majorations ou des réductions correspondantes peuvent être appliquées dans le cadre de la fourchette habituelle des loyers locaux (voir ci-dessous).
En ce qui concerne le type de bâtiment, un effet sur le montant du loyer n'a pu être démontré que pour les maisons individuelles. Cependant, aucune dépendance systématique du montant du loyer par rapport à l'étage d'une habitation n'a été constatée. Si, dans un cas particulier, la localisation de l'appartement dans le bâtiment entraîne un avantage ou un inconvénient objectivement identifiable pour le logement, des majorations ou des réductions correspondantes peuvent être appliquées dans le cadre de l'étendue de la valeur locative habituelle (voir ci-dessous).
Le calcul de la superficie de l'appartement est effectué conformément à l'ordonnance sur les surfaces habitables, où les surfaces des balcons, terrasses ou loggias ne sont comptées qu'à 1/4.
Si le logement n'a pas été ou a été peu modernisé, l'année de construction d'origine du bâtiment est conservée.
En cas de modernisations importantes, une année de construction différente (fictive) est calculée. Celle-ci peut être déterminée de manière fiable comme une moyenne entre l'année de construction/référence et l'année de modernisation.
Pour les rénovations complètes, l'année de rénovation est prise comme année de construction différente. Une rénovation complète signifie le remplacement intégral des installations électriques/d'eau, des fenêtres, des portes et des sanitaires conformément aux normes actuelles, de sorte que l'étendue de la rénovation dépasse au total 75 % de la substance du logement.
Les cinq caractéristiques répertoriées influencent différemment, mais de manière systématique et fiable, le niveau de loyer. D'autres caractéristiques disponibles (par exemple, isolation de la façade, salle de bain avec lumière naturelle, toilettes en dehors de l'appartement, pièce aveugle) ou un état particulier de l'appartement peuvent cependant être évalués au cas par cas comme des avantages ou des inconvénients et être pris en compte par des majorations ou des réductions dans le cadre de la fourchette habituelle des loyers locaux (voir ci-dessous).
Si le chauffage a été installé par le locataire, l'appartement est considéré comme un appartement sans chauffage. Dans ces cas, le loyer doit être réduit.
Un des traits caractéristiques du marché locatif est que les prix des loyers pour des logements similaires peuvent varier considérablement dans des cas individuels. Cela s'explique d'une part par la volonté individuelle de conception des parties contractantes sur le marché locatif libre et d'autre part par des différences non systématiquement mesurables dans les caractéristiques de qualité de l'habitat. Ainsi, le loyer d'un logement spécifique est généralement considéré comme conforme au marché local tant qu'il se situe dans une plage de prix où deux tiers de tous les loyers de cette catégorie de logements se trouvent. Cette plage des deux tiers est de ±20 % autour du loyer comparatif moyen dans le district d'Oberberg, c'est-à-dire hors frais d'exploitation/charges selon le règlement sur les charges.
Lors d'une première location, une augmentation du loyer comparatif moyen allant jusqu'à 30 % est courante.
Enquête sur les loyers
Aidez-nous à maintenir le tableau des loyers du district d'Oberberg à jour et précis – votre participation ne prendra que quelques minutes. Toutes les informations sont facultatives, anonymes et seront utilisées exclusivement pour l'élaboration du tableau des loyers.
Historique de l'indice des loyers
Vous trouverez ici les barèmes de loyers des années précédentes du district d'Oberberg. Saisissez votre adresse et calculez le loyer comparatif local sur la base des critères d'évaluation de l'année correspondante. Cela peut être utile, par exemple, pour des procédures en cours relatives au droit locatif ou des vérifications de loyers rétroactives.
Informations complémentaires
Contact
Andreas Nefzger
Bureau de la commission d'expertise
Fritz-Kotz-StraÃe 17a
51674 Wiehl