Terrain à bâtir et division de parcelle

Terrain à bâtir

Si vous souhaitez acheter ou construire sur un terrain, vous devez d'abord vérifier si et dans quelle mesure il peut être construit et utilisé, par exemple s'il est autorisé pour un usage résidentiel ou commercial.

L'administration municipale ou communale, sur le territoire de laquelle se situe votre terrain, ou l'autorité compétente en matière d'urbanisme peut vous informer si votre terrain se trouve dans un plan d'urbanisme (§ 30 BauGB), dans une zone urbaine (§ 34 BauGB) ou dans une zone extérieure (§ 35 BauGB).

Alors que dans le périmètre d'un plan d'urbanisme et à l'intérieur d'une localité, les terrains situés là bénéficient en principe d'un droit de construire, les terrains situés en zone extérieure doivent, sauf rares exceptions, être maintenus exempts de toute construction.

Si votre terrain se trouve dans le plan d'urbanisme de la commune, la ville/commune doit le raccorder aux routes et aux installations d'approvisionnement avant toute construction effective. Ce raccordement comprend la réalisation de routes, chemins, places, parkings, murs et digues anti-bruit, etc.

En outre, cela inclut la création et l'entretien des installations publiques d'approvisionnement en eau et d'assainissement.

Valeur du terrain

Vous trouverez des informations sur le marché foncier et les valeurs immobilières ainsi que sur les données nécessaires à l'évaluation sur le site Internet : Le comité d'experts pour les valeurs foncières dans le district d'Oberberg

Le plan d'urbanisme

​La ville ou la commune adopte un plan d'urbanisme lorsqu'elle le juge nécessaire pour l'aménagement urbain. Ainsi, elle peut définir pour les futures constructions, par exemple :

• les types d'activités commerciales autorisées ou interdites

• le nombre d'étages ou les hauteurs maximales des bâtiments en mètres

• les limites de construction pour l'implantation du bâtiment sur le terrain

• l'emplacement des garages sur le terrain

• les formes de toiture ou les couleurs et matériaux pour la conception des façades

Votre projet de construction n'est autorisé que s'il respecte pleinement les dispositions du plan d'urbanisme.

Il existe également une procédure prescrite pour l'élaboration ou la modification des plans d'urbanisme, dans laquelle les citoyens sont impliqués. Le projet de plan est mis à disposition de la ville ou de la commune pour consultation pendant une période déterminée. Si vous avez des suggestions concernant le projet, vous pouvez les soumettre dans le cadre de la procédure. Le conseil municipal décide ensuite dans quelle mesure les suggestions des citoyens et des autorités spécialisées doivent être prises en compte.

La procédure se termine par une résolution de règlement. Après cela, le plan d'urbanisme devient une loi en vigueur.

La zone intérieure

​Si un projet de construction se situe à l'intérieur d'une zone bâtie de manière cohérente pour laquelle une ville ou une commune n'a pas établi de plan d'urbanisme, on parle alors de la zone intérieure. Les possibilités de construction y sont régies par l'article 34 du Code de l'urbanisme (BauGB).

Chaque zone bâtie n'est pas nécessairement une zone intérieure au sens de l'article 34 du BauGB. De nombreux hameaux et petits villages du district d'Oberberg sont des implantations dispersées qui appartiennent à la zone extérieure.

Dans la zone intérieure, ce qui existe déjà dans l'environnement détermine les limites de votre projet de construction. Il est autorisé si, par son type et son volume d'utilisation constructive ainsi que par son emplacement sur le terrain, il s'intègre à l'environnement.

Exemples

• Si des bâtiments à deux étages s'y trouvent, vous pouvez également construire à deux étages.

• Si des bâtiments résidentiels s'y trouvent, vous pouvez également construire une maison d'habitation.

• Si les jardins de façade ont une largeur de 3 à 5 m, votre maison peut également être construite à une distance de 3 à 5 m de la rue.

Il n'est pas toujours simple de discerner clairement les limites définies par l'environnement bâti. Contactez vos interlocuteurs rapidement, qui se feront un plaisir de vous conseiller à ce sujet.

La zone extérieure

​​Alors que la situation d'un terrain dans le périmètre d'un plan d'urbanisme ou dans une zone intérieure confère un droit de construire, il existe dans la zone extérieure une interdiction générale de construire.

Les espaces naturels protégés dans la zone extérieure doivent principalement préserver la nature et le paysage. Par conséquent, une construction ou un changement d'utilisation d'un bâtiment n'est possible que dans des cas très limités.

Dans la zone extérieure, seuls les projets absolument liés au site peuvent être réalisés, par exemple des bâtiments pour des carrières ainsi que pour des exploitations agricoles et forestières. Les autres projets pour des fins résidentielles, de loisirs ou d'utilisation commerciale ne peuvent pas être autorisés dans la zone extérieure.

Il existe des dérogations pour les bâtiments résidentiels ou commerciaux légalement construits dans le passé, qui peuvent être agrandis avec précaution sous certaines conditions.

Si vous souhaitez modifier ou renouveler un tel bâtiment protégé, consultez votre architecte et vos interlocuteurs pour obtenir des informations sur les conditions nécessaires. Dans ces cas, il est conseillé de demander un avis préalable pour vérifier la faisabilité juridique de votre projet de manière contraignante.

Division de terrain

Si vous souhaitez détacher votre terrain à bâtir d'une ou plusieurs parcelles, un bornage de division est nécessaire. Ce n'est qu'après l'intégration de ces résultats dans le cadastre que le transfert de propriété dans le registre foncier est possible.

Si le terrain est déjà bâti, vous aurez besoin d'une autorisation de division pour effectuer une division du terrain.

Autorisation de division

Si vous souhaitez diviser un terrain bâti, vous avez besoin d'une autorisation des services d'urbanisme. Cette autorisation vous sera accordée si la division ne crée pas de conditions contraires aux dispositions du code de la construction pour le Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie (BauO NRW) ou aux dispositions complémentaires. Par exemple, les distances minimales requises doivent être respectées.

Les documents suivants sont nécessaires pour demander une autorisation de division :

• Demande de délivrance d'une autorisation de division d'un terrain

• Plan de situation officiel établi par un géomètre public ou par le service d'information géographique et du cadastre