Baugrundstück und Grundstücksteilung

Baugrundstück

Wenn Sie ein Grundstück kaufen oder bebauen möchten, sollten Sie vorher klären, ob und in welchem Umfang es bebaut werden und wie es genutzt werden darf, zum Beispiel ob dort eine Wohnnutzung oder eine gewerbliche Nutzung zulässig sind.

Die Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung, auf deren Gebiet Ihr Grundstück liegt oder die zuständigen Bauaufsichtsbehörde können Sie darüber informieren, ob Ihr Grundstück im Bebauungsplan (§ 30 BauGB), im Innenbereich (§ 34 BauGB) oder im Außenbereich (§ 35 BauGB) liegt.

Während im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und innerhalb eines Ortsteiles für die dort gelegenen Grundstücke grundsätzlich Baurecht gegeben ist, sind Grundstücke im Außenbereich - von wenigen Ausnahmefällen abgesehen - von einer Bebauung freizuhalten.

Liegt Ihr Grundstück im Bebauungsplan der Kommune, muss die Stadt/Gemeinde es vor der tatsächliche Bebauung an Straßen und Versorgungsanlagen anschließen. Unter dieser Erschließung versteht man die Herstellung von Straßen, Wegen, Plätzen, Parkflächen und Lärmschutzwänden bzw. Lärmschutzwällen und Ähnliches.

Darüber hinaus zählen dazu die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen.

Grundstückswert

Informationen zum Grundstücksmarkt und zu Immobilienwerten sowie den erforderlichen Daten für die Wertermittlung finden Sie auf der Internetseite: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Oberbergischen Kreis

Der Bebauungsplan

​Die Stadt oder Gemeinde beschließt einen Bebauungsplan, wenn und soweit sie es für die städtebauliche Ordnung für erforderlich hält. So kann sie für die künftige Bebauung zu Beispiel regeln:

• zulässige oder unzulässige Art von Gewerbebetrieben

• Geschosszahlen oder maximale Gebäudehöhen in Metern

• Baugrenzen für die Stellung des Gebäudes auf dem Grundstück

• Standort für Garagen auf dem Grundstück

• Dachformen oder Farben und Materialien zur Fassadengestaltung

Ihr Bauvorhaben ist nur zulässig, wenn es in vollem Umfang den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht.

Auch für die Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen gibt es ein vorgeschriebenes Verfahren, an dem die Bürgerinnen und Bürger beteiligt werden. Der Planentwurf wird bei der Stadt oder Gemeinde zur Einsicht für einen bestimmten Zeitraum ausgelegt. Wenn Sie Anregungen zu dem Entwurf haben, können Sie diese in das Verfahren einbringen. Der Rat entscheidet später, inwieweit den Anregungen der Bürger und Fachbehörden gefolgt werden soll.

Das Verfahren endet mit dem Satzungsbeschluss. Danach ist der Bebauungsplan geltendes Recht.

Der Innenbereich

​Liegt ein Bauvorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, für den eine Stadt oder Gemeinde keinen Bebauungsplan aufgestellt hat, spricht man vom sogenannten Innenbereich. Die Bebauungsmöglichkeiten sind im § 34 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.

Nicht jeder bebauter Ortsteil ist ein Innenbereich im Sinne von § 34 BauGB. Eine Vielzahl der im Oberbergischen Kreis vorhandenen Weiler und Dörfchen sind Splittersiedlungen, die zum Außenbereich gehören.

Im Innenbereich bestimmt das in der Umgebung Vorhandene die Grenzen Ihres Bauvorhabens. Es ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung und nach Lage des Gebäudes auf dem Grundstück in die Umgebung einfügt.

Beispiele

• Stehen dort zweigeschossige Gebäude, so können auch Sie zweigeschossig bauen.

• Stehen dort Wohngebäude, so können auch Sie ein Wohnhaus errichten.

• Sind die Vorgärten 3 bis 5 m breit, so kann auch Ihr Haus in einem Abstand von 3 bis 5 m zur Straße errichtet werden.

Es ist nicht immer einfach, den Rahmen, der sich aus der Umgebungsbebauung ergibt, eindeutig zu erkennen. Wenden Sie sich rechtzeitig an Ihre Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner, die Sie gerne hierzu beraten.

Der Außenbereich

​​Vermittelt die Lage eines Grundstückes im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder im Innenbereich ein grundsätzliches Baurecht, so besteht im Außenbereich ein generelles Bauverbot.

Der schutzwürdige Freiraum im Außenbereich soll vorwiegend Natur und Landschaft erhalten. Daher ist eine Bebauung oder eine Nutzungsänderung eines Gebäudes nur in eng begrenzten Sonderfällen möglich.

So können im Außenbereich nur zwingend ortsgebundene Vorhaben verwirklicht werden, zum Beispiel Gebäude für Steinbruchbetriebe sowie für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Sonstige Vorhaben für Wohnzwecke, Freizeitbestätigung oder gewerbliche Nutzung können im Außenbereich nicht genehmigt werden.

Ausnahmeregelungen gibt es hier für in der Vergangenheit legal errichtete Wohngebäude oder Gewerbebetriebe, die unter bestimmten Voraussetzungen behutsam erweitert werden können.

Wenn Sie ein solches bestandsgeschütztes Gebäude verändern oder erneuern möchten, lassen Sie sich von Ihrem Architekten und Ihren Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartnern über die Voraussetzungen informieren. In diesen Fällen empfiehlt es sich, über eine Bauvoranfrage die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens verbindlich prüfen zu lassen.

Grundstücksteilung

Möchten Sie Ihr Baugrundstück aus einem oder mehreren Grundstücken heraustrennen, so ist eine Teilungsvermessung erforderlich. Erst nach Übernahme dieser Ergebnisse in das Liegenschaftskataster ist der Eigentumsübergang im Grundbuch möglich.

Ist das Grundstück bereits bebaut, benötigen Sie für eine Grundstücksteilung eine Teilungsgenehmigung.

Teilungsgenehmigung

Wenn Sie ein bebautes Grundstück teilen möchten, benötigen Sie hierfür eine Genehmigung der Bauaufsicht. Diese Genehmigung erhalten Sie, wenn durch die Teilung keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) oder ergänzenden Vorschriften zuwider laufen. So müssen zum Beispiel die geforderten Abstandsflächen eingehalten werden.

Nachfolgende Unterlagen werden zur Beantragung einer Teilungsgenehmigung benötigt:

• Antrag zur Erteilung einer Genehmigung einer Grundstücksteilung

• Amtlicher Lageplan eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs oder des Amtes für Geoinformation und Liegenschaftskataster