FAQ Construction et cadastre

L'article 62 du BauO NRW 2018 précise quels projets sont dispensés d'autorisation. Voici quelques exemples :

• Bâtiments jusqu'à 75 m³ de volume brut sans pièces d'habitation, étables, toilettes ou foyers, en zone extérieure uniquement s'ils servent une exploitation agricole ou forestière et ne sont destinés ni à la vente ni à l'exposition,
• Garages, y compris les places de stationnement couvertes, d'une hauteur moyenne de mur allant jusqu'à 3 m et d'une surface brute au sol allant jusqu'à 30 m², sauf en zone extérieure, ou
• Auvents de terrasse d'une surface allant jusqu'à 30 m², vérandas jusqu'à 30 m² de surface brute au sol pour les bâtiments des classes 1 à 3, avec une distance minimale de 3 m par rapport à la limite de propriété voisine

Dans tous ces cas, le projet doit toutefois être compatible avec les dispositions du droit de la construction et du droit de l'urbanisme (par exemple les marges de reculement, etc.). En cas de doute, veuillez consulter une architecte ou un architecte.

Si un permis de construire existe pour un ouvrage situé sur un terrain et que ce terrain doit à l'avenir être utilisé différemment, vous devez, dans la plupart des cas, également disposer d'un nouveau permis pour le nouveau mode d'utilisation envisagé. Même si, après un changement de locataire, le bien doit être utilisé à d'autres fins, cela doit être autorisé. Il n'est même pas nécessaire que des modifications structurelles soient effectuées pour que cela s'applique.

Voici quelques exemples de changements d'affectation généralement soumis à autorisation :

• Bureau ou logement transformé en cabinet médical
• Épicerie transformée en café

En cas de doute, demandez conseil à votre architecte.

Cela dépend de nombreux facteurs et ne peut pas être répondu de manière générale. Une clarification juridiquement contraignante de votre projet de construction ou des détails y afférents n'est possible que par le biais d'une procédure de permis de construire ou d'une décision préalable. En définitive, c'est votre architecte qui est responsable de la planification.

En règle générale, vous avez besoin d'une personne chargée de l'établissement des plans (concepteur/conceptrice de projet). Il s'agit de la personne qui rassemble pour vous les documents de la demande de permis de construire, dessine les plans, etc., c'est-à-dire des architectes ou des ingénieurs habilités à établir des documents de demande de permis de construire. Il n'est possible d'y renoncer que pour quelques projets de construction de moindre importance. Ces projets sont énumérés à l'article 67, alinéa 2, en liaison avec l'alinéa 1 du code de la construction (BauO NRW 2018).

Important : en définitive, l'exhaustivité et la qualité des documents de la demande de permis de construire sont déterminantes, même pour les projets de moindre importance ; ainsi, de simples croquis ne suffisent pas à la place de plans de construction. Afin de pouvoir déposer une demande de permis de construire recevable, nous recommandons donc, pour toutes les demandes, de confier l'établissement des documents à une personne habilitée à cet effet.

Selon le projet, vous devez soumettre différents documents (plans de construction) et formulaires. Cela est précisé dans le règlement sur les contrôles techniques du bâtiment (BauPrüfVO).

Nous ne pouvons évaluer les documents soumis en tant que demande que s'ils sont complets. S'il en manque, nous vous donnons la possibilité de les compléter dans un délai raisonnable. Vous recevrez à cet effet, après réception de votre demande, un accusé de réception listant les éléments manquants.

Dans tous les cas, vous devez indiquer la situation des places de stationnement sur le terrain. Un calcul du nombre de places de stationnement est nécessaire pour presque toutes les demandes. Selon le projet de construction, des places de stationnement pour les véhicules, notamment pour les voitures et les vélos, doivent être prévues sur le terrain et indiquées sur le plan de situation.

Selon la personne qui l'établit, le règlement de vérification des constructions distingue trois types de plans de situation :
    

Plan de situation officiel établi par un géomètre-expert assermenté (ÖBVI) :

Un plan de situation officiel établi par un ÖBVI n'est requis que si, par exemple, les limites de propriété n'ont pas été constatées ou si les points limites ne peuvent pas être mesurés dans un système de coordonnées uniforme. Il en va de même en cas d'empiètement sur les limites, ou si des servitudes de construction existent ou sont prévues. Si l'emplacement des bâtiments existants sur le plan cadastral n'est connu qu'approximativement ou pas du tout, cela est indiqué par une ligne en tirets et points sur le plan cadastral. Dans ces cas également, un plan de situation officiel est requis.

Plan de situation établi par une géomètre ou un géomètre :

Un plan de situation établi par une géomètre ou un géomètre est requis lorsque des circonstances particulières relatives au terrain existent, notamment en raison d'un tracé confus des limites dû à des décalages ou des coudes de limites.

Plan de situation établi par la personne ayant conçu le projet.

Dans tous les autres cas, un plan établi par l'architecte suffit. Le contenu requis des plans de situation est identique dans les trois variantes. Veuillez noter que, dans tous les cas, le plan de situation doit également être cosigné par la personne ayant conçu le projet.

Les plans de situation doivent être établis conformément à l'article 3 du BauPrüfVO sur la base du plan cadastral officiel (article 2 BauPrüfVO). Vous avez la possibilité de consulter en ligne un extrait officiel du plan cadastral sur www.obk.de/fluks.

Pour la transformation, l'extension ou le changement d'affectation d'un bâtiment existant, d'anciens documents sont souvent nécessaires comme base de planification du nouveau projet de construction. Ils sont également souvent requis pour des questions de financement. Il peut s'agir de calculs de surface habitable, du calcul du volume brut, de documents relatifs à la statique, d'anciens permis de construire, de dessins, de plans, etc.

En principe, la conservation de ces documents incombe au propriétaire du bien. S'ils sont introuvables, vous avez la possibilité de consulter nos dossiers, à condition que de tels documents existent pour le bien concerné et que vous puissiez justifier d'un droit à cette consultation. Les dossiers de demandes déjà clôturées sont conservés dans nos archives. Certains d'entre eux sont déjà numérisés. Tous les autres détails relatifs à la consultation des dossiers sont expliqués sur la page dont le lien figure ci-dessous. (LIEN VERS LE FORMULAIRE DE DEMANDE À VENIR)

L'arrondissement d'Oberberg conserve dans ses archives des dossiers de construction remontant à 1934.

La compétence dépend de la commune dans laquelle votre projet de construction doit être réalisé. Le nom de la personne chargée du dossier figure sur l'accusé de réception écrit.

Cette question ne peut pas non plus recevoir de réponse générale précise. Le délai de traitement d'une demande de permis de construire complète est généralement de deux à trois mois. Ce délai est nécessaire car les autorités spécialisées externes et internes devant être associées à la procédure disposent légalement d'un délai correspondant pour rendre leur avis. Lorsqu'une procédure dure plus longtemps, la raison en est généralement que les documents nécessaires à l'évaluation du projet ne sont pas disponibles et doivent être réclamés ultérieurement.

Le montant dépend du cas individuel, mais s'élève au minimum à 50,00 euros. Il est calculé sur la base du règlement général sur les redevances administratives du Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie (AVwGebO NRW) et dépend, entre autres, du volume et de la valeur du gros œuvre de votre projet. Pour les nouvelles constructions ou les extensions, la formule suivante est appliquée :

Dans la mesure où l'AVwGebO NRW prévoit des fourchettes tarifaires, c'est l'instruction de service de l'Oberbergischer Kreis relative à la fixation des redevances en matière de droit de la construction, dans sa version actuellement en vigueur, qui s'applique.

Les servitudes de construction, dispenses, dérogations, participation d'autres services et autres éléments sont facturés séparément.

Est déterminante, dans le règlement général sur les redevances administratives, la position tarifaire 2, parties I et II.

Par ailleurs, des frais sont également engagés lorsqu'une demande de permis de construire est rejetée ou retirée.

Le permis de construire est valable trois ans à compter de sa notification. L'exécution de votre projet de construction doit commencer dans ce délai. Votre permis de construire s'éteint si l'exécution des travaux a été interrompue pendant plus d'un an. Si les travaux sont interrompus pendant plus de trois mois, vous devez nous notifier à nouveau par écrit la reprise des travaux, au moins une semaine à l'avance.

Avant l'expiration du permis, vous pouvez demander une prorogation d'un an par simple lettre. Veuillez y indiquer le numéro de référence du permis de construire.

Cette question ne peut pas non plus recevoir de réponse générale. Afin de clarifier cette question de manière juridiquement contraignante, nous vous recommandons d'engager une procédure de demande formelle (par exemple une demande préalable de renseignements en matière de construction). Par ailleurs, la planification urbaine, c'est-à-dire la création du droit de construire local, relève de la compétence des villes et des communes. Pour toute question relative au droit de l'urbanisme, veuillez vous adresser au service de la construction ou de l'urbanisme localement compétent de votre commune.

Une servitude foncière (Grunddienstbarkeit) signifie qu'un terrain doit autoriser ou s'abstenir de quelque chose au profit d'un autre terrain.
Cela est inscrit au livre foncier et s'applique toujours au propriétaire respectif du terrain bénéficiaire – et non à une personne déterminée.
Exemples typiques :
Un voisin peut circuler à pied ou en véhicule sur le terrain (droit de passage).
Des canalisations peuvent passer au-dessus ou en dessous du terrain (droit de conduite).
Le propriétaire peut autoriser qu'un bâtiment ou une partie de bâtiment dépasse la limite de propriété sur le terrain voisin. (droit d'empiètement)

Les servitudes de construction (Baulasten) sont des obligations de droit public d'un propriétaire foncier envers l'autorité de contrôle de la construction. Elles ne sont pas inscrites au livre foncier, mais au registre des servitudes de construction. Une servitude de construction régit ce qui est nécessaire pour respecter les règles de construction, par exemple le respect des marges de reculement, la sécurisation des accès ou la mise à disposition de places de stationnement.

Les servitudes foncières garantissent des droits entre terrains ou propriétaires.
Les servitudes de construction garantissent le respect des règles de construction vis-à-vis de l'administration.
Une même situation peut exister en parallèle comme servitude de construction et comme servitude foncière – par exemple un chemin qui doit être garanti à la fois en droit public (servitude de construction) et en droit privé (servitude foncière).

Les servitudes de construction et les servitudes foncières se réfèrent souvent à des parcelles qui n'existent plus. Pour déterminer les parcelles actuellement grevées ou bénéficiaires, il peut être nécessaire de faire établir une vérification d'identité par le bureau du cadastre.

Pour plus d'informations sur les extraits du livre foncier, voir « Où puis-je obtenir un extrait du livre foncier ? »

Lien vers la page du service de la construction avec le registre des servitudes de construction

Pour Radevormwald, Hückeswagen, Wipperfürth et Lindlar auprès du

Amtsgericht Wipperfürth

Pour Gummersbach, Wiehl, Bergneustadt, Engelskirchen et Marienheide auprès du

Amtsgericht Gummersbach

Pour Waldbröl, Morsbach, Nümbrecht et Reichshof auprès du

Amtsgericht Waldbröl

Des contributions d'aménagement sont perçues lorsqu'un terrain est rendu constructible.
Ces contributions ne sont pas perçues par le service du cadastre. Seule la ville ou la commune sur le territoire de laquelle se trouve le terrain est compétente.
La commune décide :
- si une contribution d'aménagement est due
- de son montant
- des mesures concernées
- de la date d'exigibilité

Le renouvellement cadastral signifie que le cadastre foncier est entièrement vérifié et actualisé dans une zone déterminée. À cette occasion, les points limites et les points de bâtiment sont soit à nouveau mesurés, soit recalculés à partir d'anciens documents, afin d'obtenir des données (coordonnées) fiables et actuelles. De tels renouvellements ont généralement lieu dans des zones dont le cadastre s'est développé de manière historique.
 

Une commande de mesurage signifie qu'une citoyenne ou un citoyen, une ou un propriétaire, ou encore une autorité, charge un service de géomètres de mesurer précisément un terrain ou un bâtiment. Cela est nécessaire par exemple lorsque de nouvelles limites doivent être établies, des bâtiments doivent être enregistrés ou des projets de construction doivent être préparés. Le résultat est intégré au cadastre immobilier afin que les données relatives aux limites, aux surfaces et aux bâtiments restent actuelles et fiables.
Le mesurage est effectué par des géomètres agréés par l'État ou par le service du cadastre.
 

Un point limite est un point précisément défini qui marque le tracé de la limite d'un terrain. Plusieurs points limites forment ensemble la limite complète d'un terrain. 
 

Elles sont déterminées par des levés et documentées dans le cadastre immobilier. 

Les coordonnées des points limites sont les indications précises de la position d'un point limite dans un système de coordonnées unifié. Elles décrivent donc, de manière mathématiquement précise, où se situe un point limite, qu'il soit ou non matérialisé visiblement sur le terrain.
Ces coordonnées sont déterminées par des mesurages et enregistrées dans le cadastre foncier. Elles permettent de retrouver à tout moment les limites de manière fiable ou de reconstituer correctement des bornes manquantes (par exemple des bornes limites).
Grâce aux coordonnées, la limite reste juridiquement déterminable avec précision, même si le repère visible n'existe plus. Elles constituent ainsi un élément central d'un cadastre foncier moderne et numérique.

Les points limites peuvent être rendus visibles sur le terrain, par exemple par des bornes, des clous de repérage ou d'autres marques durables. La visibilité d'un point limite dépend du terrain, de l'usage et des levés antérieurs. Les points limites sont importants pour clarifier clairement les conditions de propriété, planifier en toute sécurité des projets de construction et éviter les litiges concernant le tracé de la limite.

Avec un téléphone portable ou un appareil GPS ordinaire, vous ne pouvez localiser les bornes limitrophes que de façon approximative. Ces appareils ne sont pas assez précis pour déterminer une borne limitrophe de manière juridiquement fiable. Pour une détermination exacte, il convient toujours de contacter un cabinet de géomètres.
Dans le géoportail  il est possible d'afficher l'emplacement sur la carte. Cette fonction peut être utilisée pour s'orienter sur place.
Il est interdit de rétablir, déplacer ou rendre méconnaissables des bornes limitrophes de sa propre initiative. Veuillez pour cela vous adresser à un géomètre-expert assermenté ou au bureau du cadastre.

La distance de retrait par rapport à la limite décrit la distance minimale qu'un bâtiment, une installation ou certains usages doivent respecter par rapport à la limite de la parcelle. Ces distances sont fixées par le droit de la construction et servent à garantir la sécurité, l'éclairage, l'aération et la protection du voisinage.
La distance de retrait n'est pas inscrite dans le cadastre immobilier, mais résulte des règlements de construction et des plans d'occupation des sols. Le cadastre fournit toutefois la base permettant de déterminer correctement ces distances, car il indique le tracé exact des limites de parcelles et l'emplacement des bâtiments.
Quiconque souhaite construire ou planter doit toujours tenir compte à la fois des limites indiquées par le cadastre et des exigences du droit de la construction, afin d'éviter tout conflit avec les voisins et les autorités.
 

Un empiètement se produit lorsqu'un bâtiment a été construit au-delà de sa propre limite de parcelle, sur la parcelle voisine. Cela peut arriver intentionnellement, par inadvertance, ou en raison d'anciennes indications de limites imprécises. Un empiètement concerne donc toujours deux parcelles et peut avoir des conséquences juridiques.
Le cadastre foncier indique le tracé exact des limites et l'emplacement des bâtiments. Cela permet de déterminer si un empiètement existe. En cas d'incertitude, un mesurage peut aider à clarifier la situation de manière univoque. Une éventuelle infraction au droit de la construction doit être examinée par le service de l'urbanisme, et les conséquences juridiques entre voisins doivent être examinées par le tribunal civil.

La fusion de parcelles – appelée en réalité « regroupement » dans le cadastre – signifie que deux ou plusieurs parcelles directement contiguës sont réunies en une seule parcelle, afin de rendre le plan cadastral plus lisible et de réduire le nombre de parcelles à gérer dans le cadastre, le livre foncier ou par les propriétaires. Une fusion peut également devenir nécessaire lorsqu'une ancienne limite parcellaire traverse un projet de construction.
 

Le détachement d'une parcelle s'effectue par un relevé officiel, qui peut être confié à un(e) géomètre-expert assermenté(e) . Celui-ci ou celle-ci établit un plan de division et transmet les documents au bureau du cadastre. Après la mise à jour du cadastre, des parcelles autonomes sont créées, puis le livre foncier est rectifié en conséquence. Dans le cadastre, on parle alors de morcellement. Une condition préalable à la division de la parcelle peut être un certificat dit négatif,
c'est-à-dire la confirmation que la division prévue ne crée pas un terrain contraire au droit de la construction. Ce certificat négatif est requis lorsque le terrain se situe en zone urbanisée ou est destiné à un usage constructible. Si la surface se situe en zone extérieure ou s'il s'agit de terrains purement agricoles, un certificat négatif n'est généralement pas nécessaire. 

(Lien vers l'interlocuteur du service de la construction)

La valeur foncière indique la valeur totale d'un terrain, c'est-à-dire le sol ainsi que les éventuelles particularités de son emplacement.

La valeur officielle d'un terrain est généralement déterminée par la commission d'experts pour l'évaluation des terrains, ou – à des fins fiscales – par le service des impôts. À des fins privées, des experts ou des agents immobiliers peuvent également réaliser des estimations.
 

Le prix du terrain indique combien les acheteurs paient effectivement pour un terrain donné. Il résulte de l'offre et de la demande et peut différer de la valeur du terrain.

La valeur immobilière est la valeur marchande objective d'un bien immobilier – définie juridiquement, déterminée méthodiquement et à la base de nombreuses décisions financières. Le prix de vente effectif d'un bien immobilier peut en différer.

Pour plus d'informations, consultez www.boris.nrw.de

La taxe foncière est une redevance annuelle que les propriétaires paient à la commune pour leur terrain ou leur bien immobilier. La commission d'experts fournit à cet effet des données importantes, par exemple les valeurs foncières de référence, afin que la taxe foncière puisse être calculée de manière équitable et transparente.
 

La réforme de la taxe foncière de 2025 remplace les anciennes valeurs unitaires par des valeurs actuelles de terrain et d'immeuble, afin de rendre l'impôt plus équitable.

Une expertise est une évaluation professionnelle dans laquelle un expert ou une experte décrit de manière compréhensible la valeur d'un terrain ou d'un bien immobilier.
 

Un indice des loyers (Mietspiegel) indique les loyers habituellement pratiqués dans une ville ou une commune et aide les locataires ainsi que les bailleurs à mieux évaluer le loyer local usuel.

Afin d'établir un indice des loyers transparent, des locataires ainsi que des bailleurs sont régulièrement sélectionnés au hasard dans l'arrondissement d'Oberberg et contactés par courrier. Ils sont invités à remplir un questionnaire relatif à leur loyer et au bien loué, puis à le renvoyer à la commission d'experts. Chaque questionnaire renvoyé est donc précieux pour l'établissement d'un indice des loyers pertinent.
 

Indice des loyers pour l'arrondissement d'Oberberg.

Le rapport sur le marché foncier résume l'évolution des prix et des valeurs des terrains, maisons et appartements dans une région. La commission d'experts établit ce rapport chaque année à partir des prix d'achat effectivement payés, à l'aide de procédures et de méthodes statistiques, afin que les citoyennes et citoyens ainsi que les autorités disposent d'un aperçu transparent du marché immobilier local.

Le rapport sur le marché du logement décrit l'évolution des loyers, des prix d'achat et de l'offre de logements ou d'immeubles résidentiels dans une ville ou une région. La commission d'experts fournit à cet effet des données importantes.

Les photographies aériennes sont des photos de la surface terrestre prises verticalement vers le bas depuis un avion ou un drone. Les orthophotos sont des photographies aériennes redressées par calcul et à l'échelle exacte – c'est-à-dire comme une carte, mais sous forme de photo. Elles montrent les bâtiments, les routes et les paysages sans distorsion oblique et conviennent donc bien à la planification, à la documentation ou simplement à l'orientation.

Les orthophotos de l'Oberbergischer Kreis peuvent être consultées et téléchargées gratuitement aux endroits suivants :

dans le géoportail de l'Oberbergischer Kreis

dans le Geoportal NRW

sur TIM-Online

dans le géoportail du Regionalverband Ruhr (RVR)

Les cartes historiques et les photos aériennes peuvent être consultées sur le Géoportail de l'Oberbergischer Kreis.

Un balayage laser est une méthode de mesure dans laquelle un laser mesure de nombreux points sur des surfaces. Il en résulte un modèle 3D très précis de l'environnement.
Les « nuages de points » peuvent être relevés par avion (balayage laser aéroporté) ou au sol (balayage laser terrestre).

Les données de mesure 3D peuvent être obtenues via Geobasis.NRW.

L'Oberbergischer Kreis n'a pas publié les territoires de chasse sur le Géoportail.
Des renseignements sur le cadastre de chasse sont fournis par l'autorité inférieure de la chasse.

Les frais de mesurage et de reprise sont les redevances que les propriétaires paient pour le relevé officiel d'un terrain et pour l'inscription ultérieure des données nouvelles ou modifiées au cadastre, afin que toutes les indications soient documentées correctement, à jour et juridiquement sans équivoque.

Les frais de mesurage correspondent au travail du service de géomètre, qui mesure le terrain sur place, détermine les limites, relève les points et établit toutes les données techniques nécessaires pour prouver clairement les modifications.

Les frais de reprise au cadastre ne sont dus qu'ensuite et couvrent le contrôle officiel, le traitement et l'inscription des nouvelles données de mesurage au cadastre, afin que les modifications deviennent officielles et puissent également être utilisées ultérieurement dans le livre foncier.

Les frais sont déterminés selon le règlement sur les frais de mesurage et d'évaluation de Rhénanie-du-Nord-Westphalie (VermWertKostO NRW).

Les frais sont déterminés selon l' ordonnance sur les frais de topographie et d'évaluation de Rhénanie-du-Nord-Westphalie (VermWertKostO NRW).