Часто задаваемые вопросы о строительстве и кадастре

§ 62 Строительного кодекса NRW 2018 регулирует, какие проекты не требуют разрешения. Отдельные примеры:

• здания объёмом до 75 м³ без жилых помещений, хлевов, туалетов или очагов; во внешней зоне — только если они служат сельскохозяйственному или лесохозяйственному предприятию и не используются в торговых или выставочных целях,
• гаражи, включая крытые парковочные места, со средней высотой стены до 3 м и общей площадью застройки до 30 м², кроме как во внешней зоне, или
• навесы над террасами площадью до 30 м², зимние сады площадью застройки до 30 м² для зданий классов 1–3 при минимальном расстоянии 3 м до соседней границы

Однако во всех этих случаях проект должен соответствовать строительным и градостроительным нормам (например, отступам от границ и т. д.). В сомнительных случаях, пожалуйста, обратитесь к архитектору.

Если на земельном участке для строительного сооружения имеется разрешение на строительство, а этот участок в будущем предполагается использовать иначе, в большинстве случаев вам также потребуется новое разрешение для планируемого нового вида использования. Даже если после смены арендатора объект должен использоваться в других целях, это подлежит согласованию. Для этого даже не обязательно проводить конструктивные изменения.

Вот несколько примеров изменений использования, которые обычно подлежат согласованию:

• Офис или квартира, переоборудованные во врачебный кабинет
• Продуктовый магазин, переоборудованный в кафе

В случае сомнений обратитесь к своему архитектору.

Это зависит от многих факторов и не может быть однозначно определено. Юридически обязывающее разъяснение вашего строительного проекта или связанных с ним деталей возможно только в рамках процедуры получения разрешения на строительство или предварительного решения. В конечном счёте за планирование отвечает ваш архитектор.

Как правило, вам потребуется автор проекта (разработчик проектной документации). Это лицо, которое составляет для вас документы для заявки на строительство, чертит планы и т. д., то есть архитекторы или инженеры, обладающие правом на разработку строительной документации. Отказаться от этого можно лишь в случае немногих, небольших строительных проектов. Такие проекты перечислены в § 67 абзац 2 в сочетании с абзацем 1 строительного кодекса (BauO NRW 2018).

Важно: в конечном счёте полнота и качество документации имеют решающее значение даже для небольших проектов, поэтому эскизов вместо строительных чертежей недостаточно. Чтобы подать заявку на строительство, пригодную для проверки, мы рекомендуем во всех случаях поручать подготовку документации лицу, обладающему правом на разработку строительной документации.

В зависимости от проекта необходимо подать различные документы (строительную документацию) и формы. Это подробно регулируется Постановлением о технических строительных проверках (BauPrüfVO).

Мы можем рассматривать поданные документы в качестве заявления только в том случае, если они полные. Если чего-то не хватает, мы предоставим вам возможность дополнить документы в разумный срок. После получения заявления вы получите подтверждение с перечнем недостатков.

В любом случае вы должны предоставить сведения о ситуации с парковочными местами на участке. Для почти всех заявлений требуется расчёт количества парковочных мест. В зависимости от строительного проекта на участке необходимо предусмотреть парковочные места для транспортных средств, в частности для легковых автомобилей и велосипедов, и обозначить их на ситуационном плане.

В зависимости от того, кто его составляет, Положение о строительной проверке различает три вида ситуационных планов:
    

Официальный ситуационный план публично уполномоченного инженера-геодезиста (ÖBVI):

Официальный ситуационный план от ÖBVI требуется только в том случае, если, например, границы участка не установлены или граничные точки не могут быть измерены в единой системе координат. То же самое применяется при наличии нарушений границ застройкой, а также при наличии или планировании строительных обременений. Если местоположение существующих зданий на кадастровой карте известно лишь приблизительно или неизвестно вовсе, это обозначается штрихпунктирной линией на кадастровой карте. И в этих случаях также требуется официальный ситуационный план.

Ситуационный план инженера-геодезиста:

Ситуационный план инженера-геодезиста требуется в случае особых обстоятельств, связанных с земельным участком, в частности из-за запутанного прохождения границ вследствие смещений или изломов границ.

Ситуационный план, составленный автором проекта.

Во всех остальных случаях достаточно плана, составленного архитектором. Требуемое содержание ситуационных планов идентично во всех трёх вариантах. Обратите внимание, что во всех случаях ситуационный план также должен быть подписан автором проекта.

Ситуационные планы должны составляться согласно § 3 Положения о строительной проверке (BauPrüfVO) на основе официальной кадастровой карты (§ 2 BauPrüfVO). У вас есть возможность получить официальную выписку из кадастровой карты онлайн на сайте www.obk.de/fluks.

Для перестройки, расширения или изменения использования существующего здания часто требуются старые документы, служащие основой для планирования нового строительного проекта. Они также часто нужны для вопросов финансирования. Это могут быть расчёты жилой площади, расчёт полезного объёма, документы по статике, старые разрешения на строительство, чертежи, планы и прочее.

По общему правилу хранить эти документы обязан собственник объекта. Если они больше не могут быть найдены, у вас есть возможность ознакомиться с нашими делами, если таковые имеются по объекту и вы можете подтвердить своё право на это. Дела по уже завершённым заявлениям хранятся в нашем архиве документов. Некоторые из них уже оцифрованы. Все дальнейшие детали ознакомления с делами разъясняются на странице, ссылка на которую приведена ниже. (ССЫЛКА НА ФОРМУ ЗАЯВЛЕНИЯ БУДЕТ ДОБАВЛЕНА)

Округ Обербергишер хранит в своём архиве строительные дела начиная с 1934 года.

Компетенция определяется тем, в какой общине планируется реализация вашего строительного проекта. Имя ответственного сотрудника вы найдёте в письменном подтверждении о получении документов.

На этот вопрос также нельзя дать однозначный общий ответ. Срок рассмотрения полного заявления на строительство обычно составляет от двух до трёх месяцев. Это время необходимо, поскольку внешним и внутренним профильным ведомствам, участвующим в процедуре, законодательно предоставляется соответствующий срок для представления заключений. Если процедура занимает больше времени, причина обычно заключается в том, что документы, необходимые для оценки проекта, отсутствуют и их приходится запрашивать дополнительно.

Размер зависит от конкретного случая, но составляет не менее 50,00 евро. Он рассчитывается на основе Общего положения об административных сборах земли Северный Рейн-Вестфалия (AVwGebO NRW) и зависит, среди прочего, от объёма помещения и стоимости строительной коробки вашего объекта. При новом строительстве или расширении применяется следующая формула:

В той мере, в какой AVwGebO NRW предусматривает рамочные ставки сборов, действует служебная инструкция округа Обербергишер-Крайс об установлении сборов по вопросам строительного права в актуальной на данный момент редакции.

Строительные обременения, освобождения, отклонения, участие других ведомств и прочее рассчитываются отдельно.

Определяющей в Общем положении об административных сборах является тарифная позиция 2, части I и II.

Расходы возникают, кроме того, и в случае отклонения или отзыва заявления на строительство.

Разрешение на строительство действительно в течение трёх лет после его вручения. В течение этого срока необходимо приступить к выполнению вашего строительного проекта. Ваше разрешение на строительство теряет силу, если строительство было приостановлено более чем на один год. Если строительные работы приостановлены более чем на три месяца, вы должны письменно уведомить нас о возобновлении работ не менее чем за неделю до этого.

До истечения срока действия разрешения вы можете подать заявление о продлении на один год в свободной письменной форме. Пожалуйста, укажите в нём номер дела разрешения на строительство.

На этот вопрос также нельзя ответить в общем виде. Чтобы юридически обязательно прояснить этот вопрос, мы рекомендуем провести формальную процедуру подачи заявления (например, предварительный запрос на строительство). Кроме того, градостроительное планирование, то есть установление местного строительного права, является задачей городов и общин. По вопросам строительного планировочного права обращайтесь, пожалуйста, в местное строительное или плановое ведомство вашего муниципалитета.

Земельный сервитут (Grunddienstbarkeit) означает: один земельный участок обязан что-то допускать или воздерживаться от чего-либо в пользу другого участка.
Это фиксируется в поземельной книге и всегда действует в отношении соответствующего собственника участка-выгодоприобретателя, а не конкретного лица.
Типичные примеры:
Сосед может проходить или проезжать через участок (право прохода/проезда).
Коммуникации могут проходить над или под участком (право прокладки коммуникаций).
Собственник может допустить, чтобы здание или часть здания выступало через границу участка на соседний участок. (право надстройки)

Строительные обременения (Baulasten) — это публично-правовые обязательства собственника земельного участка перед органом строительного надзора. Они фиксируются не в поземельной книге, а в реестре строительных обременений. Строительное обременение регулирует то, что необходимо для соблюдения строительных норм, например соблюдение отступов, обеспечение подъездных путей или предоставление парковочных мест.

Земельные сервитуты закрепляют права между участками или собственниками.
Строительные обременения обеспечивают соблюдение строительных норм перед органом власти.
Одно и то же обстоятельство может существовать параллельно как строительное обременение и как земельный сервитут — например, дорога, которая должна быть обеспечена как публично-правовым способом (строительное обременение), так и частноправовым способом (земельный сервитут).

Строительные обременения и земельные сервитуты часто относятся к уже не существующим земельным участкам. Чтобы установить фактически обременённые или правомочные участки, может потребоваться получение от кадастрового управления подтверждения идентичности .

Дополнительную информацию о выписках из поземельной книги см. в разделе «Где получить выписку из поземельной книги?»

Ссылка на страницу строительного управления с реестром строительных обременений

Для Radevormwald, Hückeswagen, Wipperfürth и Lindlar — в

Amtsgericht Wipperfürth

Для Gummersbach, Wiehl, Bergneustadt, Engelskirchen и Marienheide — в

Amtsgericht Gummersbach

Для Waldbröl, Morsbach, Nümbrecht и Reichshof — в

Amtsgericht Waldbröl

Взносы на благоустройство территории взимаются, когда земельный участок становится пригодным для застройки.
Взносы на благоустройство территории взимаются не кадастровым ведомством. Ответственность несёт исключительно город или община, на территории которой находится участок.
Муниципалитет решает:
- взимается ли взнос на благоустройство
- в каком размере
- для каких мероприятий
- в какой срок

Обновление кадастра означает, что кадастр недвижимости на определённой территории полностью проверяется и актуализируется. При этом граничные точки и точки зданий заново обмеряются или пересчитываются на основе старых документов, чтобы получить достоверные и актуальные данные (координаты). Такие обновления обычно проводятся на территориях с исторически сложившимся кадастром.
 

Заказ на проведение геодезической съёмки означает, что гражданин, собственник или орган власти поручает геодезической службе точно измерить земельный участок или здание. Это необходимо, например, при установлении новых границ, регистрации зданий или подготовке строительных проектов. Результат вносится в кадастр недвижимости, чтобы данные о границах, площадях и зданиях оставались актуальными и достоверными.
Съёмка проводится официально уполномоченными инженерами-геодезистами или кадастровым ведомством.
 

Граничная точка — это точно определённая точка, обозначающая прохождение границы земельного участка. Несколько граничных точек вместе образуют полную границу земельного участка. 
 

Они определяются посредством геодезических измерений и фиксируются в кадастре недвижимости. 

Координаты граничной точки — это точные данные о местоположении граничной точки в единой системе координат. Они математически точно описывают, где находится граничная точка, независимо от того, обозначена ли она видимым знаком на местности или нет.
Эти координаты определяются посредством геодезической съёмки и сохраняются в кадастре недвижимости. Они позволяют в любое время надёжно находить границы или корректно восстанавливать отсутствующие граничные знаки (например, межевые камни).
Благодаря координатам граница остаётся юридически однозначно определимой, даже если видимый знак больше не существует. Таким образом, они являются центральным элементом современного цифрового кадастра недвижимости.

Граничные точки могут быть обозначены на местности, например, межевыми камнями, маркировочными гвоздями или другими постоянными знаками. Видимость граничной точки зависит от местности, использования и предыдущих измерений. Граничные точки важны для однозначного прояснения отношений собственности, безопасного планирования строительных проектов и предотвращения споров о прохождении границы.

С помощью мобильного телефона или обычного GPS-устройства вы можете определить пограничные точки лишь приблизительно. Такие устройства недостаточно точны, чтобы юридически достоверно определить пограничную точку. Для точного определения всегда следует обращаться в геодезическую службу.
В геопортале  есть возможность отобразить местоположение на карте. Эту функцию можно использовать для ориентирования на местности.
Самостоятельно восстанавливать, перемещать или делать неразличимыми пограничные знаки запрещено. Для этого обращайтесь к уполномоченному государством инженеру-геодезисту или в кадастровое управление.

Отступ от границы участка обозначает минимальное расстояние, которое здание, строение или определённые виды использования должны соблюдать по отношению к границе земельного участка. Эти расстояния установлены строительным правом и служат обеспечению безопасности, освещённости, вентиляции и защиты интересов соседей.
Отступ от границы не вносится в кадастр недвижимости, а определяется строительными нормами и планами застройки. Однако кадастр служит основой для правильного определения отступов от границ, поскольку в нём отражены точное прохождение границ участков и расположение зданий.
Тот, кто планирует строительство или посадку насаждений, должен всегда учитывать как границы по данным кадастра, так и требования строительного права, чтобы избежать конфликтов с соседями и органами власти.
 

Захват соседнего участка (застройка за границей) имеет место, когда здание построено за пределами собственной границы участка на соседнем участке. Это может произойти намеренно, случайно или из-за неточных старых данных о границах. Такой захват всегда затрагивает два участка и может иметь правовые последствия.
Кадастр недвижимости показывает точное прохождение границы и расположение зданий. Это позволяет установить, имеет ли место захват соседнего участка. В случае неясностей геодезическая съёмка может помочь однозначно прояснить ситуацию. Возможное нарушение строительного права должно быть проверено строительным ведомством, а правовые последствия между соседями — гражданским судом.

Объединение — а точнее, в кадастре это называется слиянием — земельных участков означает, что два или несколько непосредственно граничащих друг с другом участков объединяются в один участок, чтобы кадастровая карта стала более наглядной, а в кадастре и поземельной книге, а также у собственников было меньше участков для управления. Объединение может также потребоваться, если старая граница участка пересекает строительный проект.
 

Отделение земельного участка осуществляется посредством официальной геодезической съёмки, проведение которой можно поручить публично уполномоченному инженеру-геодезисту . Он составляет план раздела и передаёт документы в кадастровое управление. После обновления кадастра недвижимости образуются самостоятельные земельные участки, а поземельная книга впоследствии соответствующим образом исправляется. В кадастре это называется разделением. Предпосылкой для раздела земельного участка может быть так называемая отрицательная справка,
то есть подтверждение того, что в результате запланированного раздела не образуется участок, не соответствующий строительному праву. Отрицательная справка требуется, если участок расположен в застроенной зоне или предназначен для застройки. Если участок расположен во внешней зоне или представляет собой исключительно сельскохозяйственные угодья, отрицательная справка обычно не требуется. 

(Ссылка на контактное лицо строительного управления)

Стоимость земельного участка отражает его общую ценность, то есть саму землю вместе с возможными особенностями расположения.

Официальную стоимость земельного участка, как правило, определяет Комиссия экспертов по оценке земельных участков, либо — для налоговых целей — налоговая инспекция. Для частных целей оценку могут проводить также эксперты или риелторы.
 

Цена земельного участка показывает, сколько покупатели фактически платят за конкретный участок. Она формируется под влиянием спроса и предложения и может отличаться от стоимости участка.

Стоимость недвижимости — это объективная рыночная стоимость объекта недвижимости, юридически определённая, методически рассчитанная и являющаяся основой для многих финансовых решений. Фактическая продажная цена недвижимости может отличаться от неё.

Дополнительную информацию вы найдёте на www.boris.nrw.de

Земельный налог — это ежегодный сбор, который собственники платят общине за свой земельный участок или недвижимость. Комитет экспертов предоставляет для этого важные данные, например нормативную стоимость земли, чтобы налог мог рассчитываться справедливо и прозрачно.
 

Реформа земельного налога 2025 года заменяет старые единые стоимости на актуальную стоимость земельных участков и недвижимости, чтобы сделать налог более справедливым.

Экспертное заключение — это профессиональная оценка, в которой эксперт понятным образом описывает стоимость земельного участка или объекта недвижимости.
 

Индекс арендной платы (Mietspiegel) показывает, какая арендная плата является обычной в городе или общине, и помогает арендаторам, а также арендодателям лучше оценить местную среднюю арендную плату.

Для составления прозрачного индекса арендной платы в районе Оберберг регулярно случайным образом отбираются арендаторы и арендодатели, которым направляются письма. Их просят заполнить анкету о своей арендной плате и объекте аренды и отправить её обратно в комиссию экспертов. Таким образом, каждая возвращённая анкета ценна для составления содержательного индекса арендной платы.
 

Индекс арендной платы для района Оберберг.

Отчёт о рынке земельных участков обобщает динамику цен и стоимости земельных участков, домов и квартир в регионе. Комиссия экспертов ежегодно составляет этот отчёт на основе фактически уплаченных покупных цен с помощью статистических процедур и методов, чтобы граждане и органы власти получали прозрачный обзор местного рынка недвижимости.

Отчёт о рынке жилья описывает, как развиваются арендная плата, покупные цены и предложение квартир или жилых зданий в городе или регионе. Комитет экспертов предоставляет для этого важные данные.

Аэрофотоснимки — это фотографии земной поверхности, сделанные вертикально сверху вниз с самолёта или дрона. Ортофотопланы представляют собой рассчитанные, выпрямленные и приведённые к масштабу аэрофотоснимки — то есть как карта, только в виде фотографии. Они показывают здания, дороги и ландшафты без перспективных искажений и поэтому хорошо подходят для планирования, документирования или просто для ориентирования.

Ортофотопланы округа Обербергишер-Крайс можно бесплатно просмотреть и скачать в следующих местах:

в геопортале округа Обербергишер-Крайс

в Geoportal NRW

на TIM-Online

в геопортале Regionalverband Ruhr (RVR)

Исторические карты и аэрофотоснимки можно просмотреть на геопортале округа Обербергишер-Крайс.

Лазерное сканирование — это метод измерения, при котором лазер измеряет множество точек на поверхностях. В результате получается очень точная 3D-модель местности.
Так называемые «облака точек» могут быть получены с помощью авиасъёмки (воздушное лазерное сканирование) или наземного лазерного сканирования.

3D-данные измерений можно получить через Geobasis.NRW.

Округ Обербергишер-Крайс не опубликовал охотничьи угодья на геопортале.
Сведения о кадастре охотничьих угодий предоставляет низшее охотничье ведомство.

Расходы на геодезическую съёмку и внесение данных — это сборы, которые владельцы уплачивают за официальную съёмку земельного участка и последующее внесение новых или изменённых данных в кадастр недвижимости, чтобы все сведения были документированы правильно, актуально и юридически однозначно.

Расходы на съёмку возникают за работу геодезической службы, которая измеряет участок на месте, устанавливает границы, фиксирует точки и создаёт все технические данные, необходимые для однозначного подтверждения изменений.

Расходы на внесение данных в кадастр недвижимости возникают только после этого и покрывают официальную проверку, обработку и внесение новых данных съёмки в кадастр, чтобы изменения стали официальными и впоследствии могли быть использованы также в поземельной книге.

Расходы определяются согласно Положению о расходах на геодезию и оценку стоимости земли NRW (VermWertKostO NRW).

Стоимость определяется в соответствии с Положением о расходах на геодезические работы и оценку земли Северного Рейна-Вестфалии (VermWertKostO NRW).